הרפורמה בפטור ממס שבח במכירת דירות מגורים מזכה

ביום 29.7.2013 אושר החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2014 -2013) בין יתר התיקונים הוצע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג– 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין").
תחולת התיקון החל מיום 1.1.2014.

במסגרת התיקון נבחין בין שלוש תקופות:

1. התקופה שעד ליום/1/1/2014 (להלן :"יום המעבר")
2. תקופת המעבר (ההסתגלות) שתחילתה ביום 1/1/2014 וסיומה ביום 31/12/2017 (להלן: "תקופת המעבר").
3. תקופת הקבע- התקופה החדשה- שתחילתה ביום 1/1/2018 (להלן: "תקופת הקבע")

להלן סעיפי הפטור ושיעור מס השבח החל על השבח הריאלי שנצבר ממועד הרכישה ועד למועד המכירה בתקופת כלהלן:

1. מסלולי מס השבח והפטורים ושיעורי המס עד ליום המעבר (1.1.2014)
    
   עד ליום המעבר 4 עילות פטור עיקריות בחוק מיסוי מקרקעין כדלקמן:
1. סעיף 49(ב)(1)- הסעיף המרכזי על פי המצב החוקי הקיים, מיועד למכירת דירת מגורים (שבנייתה נסתיימה, בבעלות יחיד, שאיננה מלאי עסקי) מזכה (שימשה למגורים בארבע שנים אחרונות או בתקופה של %80 מהשבח) אחת לארבע שנים. פטור זה ניתן גם למי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת.
    
2. סעיף 49(ב)(2)- פטור המיועד למי שהחזיק בדירת מגורים יחידה וניתן לניצול פעם אחת בשמונה עשר חודשים. תנאי לניצול פטור זה הנו כי במהלך הארבע שנים שקדמו למכירה לא היה למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים יחידה.
    
3. סעיף 49ב(5)- פטור מס שבח לגבי דירה שנתקבלה בירושה. ארבע תנאים: (1) בן זוג או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש. (2) שבעת הפטירה היתה למוריש דירה יחידה (3) אם המוריש היה בחיים היה זכאי לפטור במועד בו היורש ביקש
   למכור הנכס
    
4. סעיף 49ה – פטור ייחודי לתושב ישראל המעוניין במכירת שתי דירות קטנות בסכום של עד 1.5 מיליון ₪ לצורך רכישת דירה חלופית תחתן בסכום השווה לפחות ל- %75 ממחיר שתי הדירות שנמכרו.
    
2. שיעור מס השבח עד ליום המעבר מתייחסים לשלוש תקופות שבח:
    
1. עד ליום 30/3/1961- חלו שיעורי מס היסטורי נמוכים;
2. 7/11/2001 -1/4/1961 .חל שיעור המס הגבוה ביותר ליחיד הקבוע בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה. (עלול הגיע עד ל-%48).
3. 31/12/2011 -7/11/2001  - 20%.
4. 1/1/2012 ואילך - 25%.
    
3. מס אינפלציוני בשיעור %10 על הסכום האינפלציוני שנצבר עד ליום 31.12.93.
    
1. בתקופה זו תושבי חוץ יכולים להשתמש בכל אחד ממסלולי הפטורים.
2. תקרת השווי אינה מוגבלת וניתן למכור דירות יוקרה בפטור מלא ממס שבח.
    
4. מסלול מס השבח, הפטורים ושיעורי המס החל מיום המעבר- 1.1.2014:
    
1. בוטל סעיף 49ב(1)- המעניק פטור ממס שבח למוכר דירת מגורים מזכה כל ארבע שנים.
    
2. סעיף הפטור 49ב(2)- יהפוך לסעיף הפטור העיקרי בשינויים כדלקמן:
• הגדרת דירה יחידה- התנאי הבסיסי לשימוש בפטור לפי סעיף זה הנו כי הדירה תהיה דירתו היחידה של המוכר במועד המכירה. (עד היום- התנאי היה שב-4 שנים אחרונות לא היו לך בעת ובעונה אחת יותר משתי דירות מגורים).
• תקרת פטור- הפטור הנו עד לשווי של 4.5 מיליון. ההפרש עולה על התקרה ימוסה כמכירת זכות אחרת במקרקעין. (גם על דירות ירושה חלה מגבלת הפטור).
• תנאי המחזיק- יש להחזיק בדירה 18 חודשים מסיום הבניה.
• פטור כל 18 חודשים- המוכר לא מכר בפטור לפי סעיף זה 18 חודשים לפני המכירה.
• חזקת דירה יחידה- הוגדרה מחדש חזקת דירה יחידה- סעיף 49ג החדש מונה את המקרים בהם דירות שמחזיק בהן המוכר בנוסף לדירת מגוריו היחידה לא תיחשב לדירה נוספת לעניין מס השבח:
• (1) דירה נוספת שחלקו של המוכר בה אינו עולה על 1/3 (בעבר הוגדרה דירה נוספת כדירה שחלקו של המוכר בה עולה על %2) .
• דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997.
• דירה שנרכשה תחליף לדירה הנמכרת ב-18 חודשים שקדמו למכירה.
• דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5) לחוק (ראה פירוט לעיל).
  
  הערה חשובה לחזקת דירה יחידה- בעל נכס המחזיק חמש דירות כאשר האחת בבעלות מלאה ובנוספות בעלות 1/3 בכ"א, ייחשב בעל דירה יחידה. יחד עם זאת, אם ימכור קודם את הדירה בה חלקו הוא 1/3, למעשה לא יעמוד בתנאי של 18 החודשים ויידרש להמתין.
   
• ביטול הפטור לתושב חוץ- זכאות לפטור רק לתושב ישראל. תושב חוץ ייכנס למסלול של דירה נוספת אלא אם ימציא לרשות המסים אישור רשויות המס במדינת תושבותוכי אין לו דירה במדינת התושבות. יחד עם זאת הם זכאים להנות משיעורי המס