הנחיות מרחביות

סעיף 145 (ד) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") מקנה לוועדה מקומית סמכות לקבוע הנחיות מרחביות למרחב התכנון שלה, אשר יעסקו בעיקר בהיבטים של עיצוב, היבטי פיתוח, וחיבור תשתיות (ובנושאים נוספים שייקבע שר האוצר).

החוק מחלק את ההנחיות המרחביות לשני סוגים:

האחד הנחיות מרחביות פרטניות- הנחיות פרטניות הקשורות למאפיינים  המיוחדים של מגרשים מסוימים או של סוגי מגרשים, ובכלל זה מיקומם, צורתם, גודלם או ייעודם.

על פי עקרונות שפורסמו על ידי מנהל התכנון, הומלץ כי המגרשים שייקבעו כמגרשים להנחיות פרטניות יהיו אלה:

א.      מגרשים בעלי מיקום מיוחד (כגון הכניסות לישוב, בסוף צירים, בנקודות תצפית, ליד ככרות עירוניות, מול מבני ציבור, וכדומה).

ב.      מגרשים בעלי מאפיינים מיוחדים (כגון צורה אי-רגולרית, גדולים מאד, תלולים מאד, וכדומה).

ג.       מגרשים בעלי יעודים מיוחדים (כגון מבני ציבור או שטחי ציבור בעלי חשיבות, מבנים גבוהים במיוחד, עירוב שימושים וכדומה)

ד.      מגרשים שיש לגביהם הוראות מיוחדות (כגון תמ"א 32, מבנים לשימור, מתחמי פינוי בינוי, תכנון תלת ממדי וכדומה).

השני הנחיות מרחביות "אזוריות"- הנחיות הקשורות לעיצוב ופיתוח אחיד בכל האזור (עיר/רובע/שכונה), אשר יוטמעו בתיק המידע להיתר. ההנחיות המרחביות יקבעו על ידי הועדה המקומית ויפורסמו באתר האינטרנט של הועדה. הנחיות אלו אינן יכולות לגבור על תכנית שאושרה כדין  (תב"ע), ומנגד גוברות על כל החלטת רשות רישוי.

יתרונן הגדול של ההנחיות המרחביות הוא בוודאות והשקיפות שהן מייצרת אשר נועדו להבטיח כי עורך הבקשה, בבואו לתכנן את המבנה, יידע מראש מה יידרש ממנו,  גם בהיבט העיצובי, ולא ייתקל בדרישות בלתי צפויות.

לאחרונה הוגשו עררים על ידי יזמים וגופים שונים, כנגד ההנחיות המרחביות שפרסמה עיריית תל אביב. בעררים הועלו טענות הנוגעות לפגיעה בלתי מידתית ובלתי סבירה של ההנחיות בשווי המקרקעין. בנוסף ובין היתר, טענו כי חלק מן ההנחיות שנקבעו אינו מסוג ההנחיות שניתן לקבוע כ"הנחיות מרחביות" בהתאם לסעיף 145(ד) וכי הן פוגעות ביכולת לתכנן תכנון מיטבי והתאמתו למקרים פרטניים.

כמו כן, נטען כי ההנחיות הינן אחידות לכל אזורי העיר באופן גורף מבלי להתחשב באופי השונה של כל אזור. לטענת העוררים, ההנחיות אינן מקיימות את מטרתן העיקרית - ליצור ודאות ושקיפות לציבור.

במסגרת העררים בחנה ועדת הערר, בין היתר, את לשון החוק ואת המטרות שעמדו בבסיס הוראות סעיף 145 לחוק. אחת מהמסקנות אליה הגיעה ועדת הערר הינה כי על ההנחיות המרחביות לעסוק בנושאים הקשורים בעיצוב הבניין "במובן הפשוט והמצומצם של המונח".

בנוסף, הדגישה ועדת הערר כי במסגרת הנחיות מרחביות ניתן להסדיר נושאים שיש להם השפעה ישירה על חזות הבניין ועיצובו, מבלי שנדרשת בהקשרם הפעלת שיקול דעת בכל בקשה. לדוגמא, קבעה הוועדה, כי הנחיות לגבי מס' יחידות דיור בקומה, אומנם משפיעה על עיצוב הבניין, אך לא ראויות להיקבע כהנחיות עיצוביות, שכן אינן מאפשרות שיקול דעת במקרה קונקרטי.

לאור האמור, החליטה ועדת הערר על שינוי מהותי של חלק מההנחיות המרחביות שנקבעו על ידי העירייה, כגון: הנחיות שונות לגבי פתרונות הצללה ומסתורי כביסה,  ועל ביטולן של הנחיות אחרות, כגון: הנחיה המגבילה גודל דירות מגורים חדשות לשטח מינימלי של 35 מ"ר, הגבלה לגבי מיקום ממ"דים בחזית הבניין, הנחיות לגבי חיפויים וחומרי גמר ועוד.

לתיקון וביטול ההנחיות השלכות רוחב עקרוניות לא רק על  עיריית תל אביב אלא גם ביחס לכלל הרשויות וגופי התכנון למיניהם.

נכון למועד כתיבת מאמר זה, עיריית תל אביב לא הגישה ערעור על החלטת ועד הערר וככל הנראה שוקלת להתאים את ההנחיות המרחביות בהתאם להחלטת ועדת הערר המחוזית.